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一、疫情“倒逼”產(chǎn)業(yè)園區(qū)盈利模式升級

2020年黑色開局，新冠疫情疊加國際政治經(jīng)濟形勢風(fēng)云變換，產(chǎn)業(yè)園區(qū)也經(jīng)歷了跌宕起伏的一年。從上半年的防控疫情、減租降費、云上辦公，到下半年的項目投拓、招商引資、搶奪市場，產(chǎn)業(yè)園區(qū)既展現(xiàn)出行業(yè)韌性，也面臨著重塑增長的嚴(yán)峻考驗。“如何活下去”已然成為所有產(chǎn)業(yè)園區(qū)都必須思考的核心命題。

國內(nèi)大多數(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)目前仍然處于傳統(tǒng)的以房地產(chǎn)開發(fā)銷售為主導(dǎo)的盈利模式。這類園區(qū)的收入結(jié)構(gòu)較為單一，抗風(fēng)險能力較弱，一旦碰到新冠疫情這類“黑天鵝”事件，就會出現(xiàn)收入銳減、甚至是資金鏈斷裂的風(fēng)險。因此，2020年的疫情無疑將“倒逼” 產(chǎn)業(yè)園區(qū)升級盈利模式，尋求多元化的盈利渠道。

二、產(chǎn)業(yè)園區(qū)的三種典型盈利模式

產(chǎn)業(yè)園區(qū)作為一種復(fù)合的產(chǎn)業(yè)形態(tài)，既不同于房地產(chǎn)行業(yè)，又不同于高科技行業(yè)，盈利模式較為復(fù)雜。通常來講，園區(qū)的盈利模式一般會沿著如下三個階段的路徑演變升級：（如下圖所示）

通過我們的研究觀察，國內(nèi)大多數(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的盈利模式創(chuàng)新基本上會沿著1.0到2.0再到3.0的路徑演變。目前，以中電光谷、張江高科等為代表的園區(qū)上市企業(yè)已經(jīng)走在了盈利模式創(chuàng)新升級的前列，雖然它們在發(fā)展初期同樣主要依靠園區(qū)開發(fā)銷售業(yè)務(wù)盈利，但是卻提前預(yù)見了行業(yè)發(fā)展趨勢，深耕運營服務(wù)，培育產(chǎn)業(yè)投資，在房地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)之外找到了新的收入增長點。

三、2020年園區(qū)盈利模式三大創(chuàng)新方向

1、產(chǎn)業(yè)服務(wù)成為園區(qū)盈利模式升級的主要關(guān)注點

我們觀察到，2020年越來越多的產(chǎn)業(yè)園區(qū)在其規(guī)劃的新戰(zhàn)略方向中，提出了提升產(chǎn)業(yè)服務(wù)等戰(zhàn)略新興業(yè)務(wù)的權(quán)重，從“重資產(chǎn)”向“輕重并舉”或“輕資產(chǎn)”轉(zhuǎn)型。

例如，鴻坤產(chǎn)業(yè)集團提出將重點推進“1：1”戰(zhàn)略，即未來50%的收入來自于傳統(tǒng)租金收入，50%來自于產(chǎn)業(yè)服務(wù)等其他收入，做強鴻坤產(chǎn)業(yè)園在產(chǎn)業(yè)服務(wù)上的運營特色，大力拓展園區(qū)運營增值服務(wù)，尋求具有長期可持續(xù)性的盈利模式。另外，聯(lián)東集團也提出未來將基于“跟隨產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移趨勢執(zhí)行輕重并舉”的戰(zhàn)略方向，以“物業(yè)租售+增值服務(wù)+稅收減免”為主要盈利模式，從“以售為主”轉(zhuǎn)變?yōu)椤白馐鄄⑴e”，同時幫助地方政府運營園區(qū)獲得增值服務(wù)收入、通過標(biāo)準(zhǔn)廠房項目來獲取政府稅收減免，力爭在未來5年內(nèi)轉(zhuǎn)變?yōu)橐粋€服務(wù)收入超過園區(qū)租售收入的純服務(wù)公司。

2、產(chǎn)業(yè)投資成為園區(qū)的重要利潤來源

我們也觀察到，在2020年初的新冠疫情中，部分轉(zhuǎn)型較為成功的園區(qū)，即使是在園區(qū)租售收入下降的背景下，依然可以依靠產(chǎn)業(yè)投資等新興業(yè)務(wù)穩(wěn)住利潤基本盤，受到的波及和影響也較小。

以成功轉(zhuǎn)型為“科技投行”的張江高科為例，根據(jù)其2020年三季報數(shù)據(jù)（參見下圖），園區(qū)總體營業(yè)收入雖然同比下降26.17%，但利潤總額卻同比增長126.62%，截至2020年三季度實現(xiàn) 10.95億元的投資收益，較2019年同期增長427.25%。背后的主要原因是其過去產(chǎn)業(yè)投資獲得的高額的投資收益“紅利”。

縱觀張江高科近幾年的年報數(shù)據(jù)，股權(quán)投資收益已然成為利潤穩(wěn)定增長的“定海神針”。

3、智慧園區(qū)、虛擬產(chǎn)業(yè)園或?qū)⒋呱碌?.0盈利模式

2020年，隨著物聯(lián)網(wǎng)、云計算、大數(shù)據(jù)等新一輪信息技術(shù)的迅速發(fā)展和深入應(yīng)用，以及國家政策的大力支持，全國各地的智慧園區(qū)、虛擬產(chǎn)業(yè)園等新型產(chǎn)業(yè)園數(shù)量未來極有可能大幅增加。這些新型產(chǎn)業(yè)園區(qū)形態(tài)的出現(xiàn)，或?qū)⒋呱鲂碌膱@區(qū)4.0盈利模式。

例如在智慧園區(qū)中，園區(qū)運營服務(wù)更多與物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、人工智能等科技結(jié)合，為企業(yè)提供智能化硬件設(shè)施、各類智慧云服務(wù)平臺，以及“線上+線下”的產(chǎn)業(yè)服務(wù)，服務(wù)的價值和收益會更加凸顯；在虛擬產(chǎn)業(yè)園中，企業(yè)對園區(qū)實體的依賴度會進一步降低，更多通過“云注冊”的方式入駐，虛擬產(chǎn)業(yè)園也不再是辦公場地提供者，而是主要扮演服務(wù)提供者和資源整合者的角色，那么其盈利模式中，房地產(chǎn)開發(fā)、租金收入占比將會大幅下降，園區(qū)智慧服務(wù)（尤其是基于企業(yè)個性需求的定制化服務(wù)）將成為園區(qū)的主要收入來源。

四、結(jié)語

近幾年，受到存量土地開發(fā)完畢、房地產(chǎn)行業(yè)周期變化、地方政府對“純住宅”項目排斥等多重因素的影響，以房地產(chǎn)開發(fā)、銷售為主的園區(qū)“1.0”盈利模式已經(jīng)無法適應(yīng)行業(yè)發(fā)展。疊加2020年新冠疫情這場“黑天鵝”事件的沖擊，越來越多的產(chǎn)業(yè)園區(qū)“玩家”認(rèn)識到，傳統(tǒng)以房地產(chǎn)開發(fā)銷售為主導(dǎo)的盈利模式已經(jīng)無法支撐園區(qū)收入和利潤的持續(xù)增長。

傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)亟待轉(zhuǎn)型升級為“房地產(chǎn)銷售+持有物業(yè)租賃+產(chǎn)業(yè)服務(wù)+產(chǎn)業(yè)投資”平衡型盈利模式，必須加快布局產(chǎn)業(yè)服務(wù)、產(chǎn)業(yè)投資、智慧園區(qū)等新興業(yè)務(wù)，形成輕重資產(chǎn)平衡、兼顧長期回報和短期現(xiàn)金流的平衡型盈利模式，才是長久發(fā)展之計。（完）