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產(chǎn)城項目策劃需要對項目基本情況進行分析，包括地塊情況（區(qū)位、四至、規(guī)劃參數(shù)、開發(fā)強度、交通、資源等）、項目優(yōu)劣勢（區(qū)域產(chǎn)業(yè)情況、同類園區(qū)狀況、政府政策等）進行分析，其后進行系統(tǒng)的設(shè)計與測算。

項目定位與戰(zhàn)略

產(chǎn)城項目的核心是產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)通常以產(chǎn)業(yè)園為主，所以項目的定位，表述上常變成了產(chǎn)業(yè)園的定位，或者特色小鎮(zhèn)的定位。

1、項目名稱，圍繞宏大或者熱點概念，吸引政府支持與公眾關(guān)注

在產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目產(chǎn)城化趨勢下，產(chǎn)業(yè)園需要一個宏大或者熱點的概念。利用熱點概念，獲得政府的支持。當前，云計算產(chǎn)業(yè)園、高端制造產(chǎn)業(yè)園隨處可見，但考察核心產(chǎn)業(yè)集聚度時，會發(fā)現(xiàn)超過30%的非常少，冠之以宏大或熱點概念，主要是為了迎合政府需要，獲得各種支持，特別是政策與補貼。產(chǎn)業(yè)園具體命名常見的有兩種，一種是產(chǎn)業(yè)+產(chǎn)業(yè)園，如地理信息產(chǎn)業(yè)園；一種是產(chǎn)業(yè)+谷，如智谷、藥谷，學習硅谷。

2、產(chǎn)業(yè)定位，以產(chǎn)業(yè)定位為核心，明確功能定位，形成園區(qū)特色

產(chǎn)業(yè)的定位是以某2-3個產(chǎn)業(yè)為核心，構(gòu)建生態(tài)，單一產(chǎn)業(yè)招商難度大，所以最好是搞3個主打產(chǎn)業(yè)的生態(tài)。核心產(chǎn)業(yè)集聚度的比例究竟多高為宜，要看產(chǎn)業(yè)、地區(qū)等因素，但根據(jù)實踐，核心產(chǎn)業(yè)沒有30%的集聚度，難以形成園區(qū)產(chǎn)業(yè)生態(tài)。如以大數(shù)據(jù)、云計算為核心產(chǎn)業(yè)，集科研、辦公、商務(wù)展示為一體的綠色、創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園。

3、思路口號，主要圍繞政府或者地區(qū)產(chǎn)業(yè)的痛點，說明價值

戰(zhàn)略定位，以園區(qū)定位為核心，但是在做策劃時，會給園區(qū)一個延伸拓展的戰(zhàn)略定位，主要是為了彰顯自己園區(qū)高端、大氣、上檔次，以解決地區(qū)產(chǎn)業(yè)問題、幫助政府實現(xiàn)戰(zhàn)略意圖為目標，實質(zhì)還是獲得政府支持。如園區(qū)借助深圳戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)孵化培育的機遇，打造半導體產(chǎn)業(yè)集聚的高地，創(chuàng)高科技產(chǎn)業(yè)示范園、標桿園。

4、戰(zhàn)略目標，以定性目標形成沖擊力，以定量目標滿足政府考核

戰(zhàn)略目標會分層，策劃階段以定性目標為主，但有些地方政府會要求簽訂定量目標。定性目標，第一，園區(qū)最終狀態(tài)，如基地、目的地、高地等。通常也會冠以大目標，大口號，如全國醫(yī)療器械生產(chǎn)基地和流通中心、健康旅游體驗?zāi)康牡亍?/span>第二，產(chǎn)業(yè)最終狀態(tài)，產(chǎn)業(yè)鏈狀況、產(chǎn)業(yè)集聚度等，如打造科研、生產(chǎn)與流通一體化的醫(yī)療科技產(chǎn)業(yè)集群。定量目標，對于政府土地有優(yōu)惠、或者有專項扶持政策的產(chǎn)城項目，政府會規(guī)定一個每平米最低稅收標準，作為硬性底線。

項目功能分區(qū)和比例

產(chǎn)城項目通常涉及到產(chǎn)業(yè)、商業(yè)和居住等多個城市功能的融合，各個功能分布和比例的合理性，影響到項目的投資收益以及后續(xù)的口碑。功能分區(qū)既涉及整體的商業(yè)、住宅、產(chǎn)業(yè)區(qū)分、又涉及產(chǎn)業(yè)內(nèi)辦公、研發(fā)、商務(wù)會展等的比例。

1、項目整體的功能分區(qū)---產(chǎn)業(yè)和商業(yè)、居住等的協(xié)調(diào)

產(chǎn)城項目，產(chǎn)業(yè)園往往只是其中的一小部分，住宅項目、商業(yè)綜合體、會展中心、科研平臺、物流中心的比例要協(xié)調(diào)；有了住宅和商業(yè)，又需要考慮教育與醫(yī)療資源的匹配，在產(chǎn)城項目策劃時要將功能分區(qū)納入考慮。

2、提供的產(chǎn)業(yè)載體類型---為哪幾個階段的企業(yè)提供服務(wù)

針對不同階段的企業(yè)，會有不同的載體匹配，相應(yīng)的空間形態(tài)和服務(wù)等不同。如孵化器，企業(yè)高度成本敏感，以開放式辦公、聯(lián)合辦公類為主，載體以大型開放空間與小型隔斷辦公空間為主。如果針對企業(yè)總部基地，則以高層寫字樓或者獨棟辦公綜合體為主，載體空間要大，不進行具體的分隔，由企業(yè)根據(jù)自身文化與需要來分隔。

3、園區(qū)提供的配套服務(wù)---特色和真正貼合實際的落地服務(wù)

產(chǎn)業(yè)園提供的服務(wù)都很雷同，有基礎(chǔ)的物業(yè)服務(wù)，也有一些高端服務(wù)，整體比較雷同，關(guān)鍵是各項服務(wù)如何真正貼合企業(yè)。常見的服務(wù)有物業(yè)服務(wù)、人才服務(wù)、企業(yè)管理服務(wù)、投融資服務(wù)、政務(wù)服務(wù)、科技轉(zhuǎn)化服務(wù)、檢驗檢測、展示空間等。比如深圳招商蛇口引入政務(wù)審批窗口、外國人簽證審批窗口；又如有的園區(qū)，引入政府配套的子基金，接入香港金融資源，推動企業(yè)在香港上市。

項目產(chǎn)業(yè)集聚思路

在產(chǎn)城項目策劃上，以前的模式是做客戶群體篩選，即確定核心客戶、主要客戶與隨機客戶的思路。但是隨著失敗項目的增多，政府已經(jīng)不滿足于僅看到項目招商的方向，而是要求企業(yè)提出明確的產(chǎn)業(yè)集聚思路，由此策劃加入了較多的招商與運營思路。

1、明確目標客戶群體：三類客戶與三種思路

進行區(qū)域行業(yè)企業(yè)分析、客戶需求分析、客戶企業(yè)特征、客戶來源分析，由此確定核心客戶、主要客戶、隨機客戶。產(chǎn)業(yè)園的核心客戶選擇常見有三類思路：一種是找細分領(lǐng)域的龍頭。大型行業(yè)的龍頭引入很困難，于是選擇細分領(lǐng)域的龍頭。二是找引入行業(yè)龍頭的事業(yè)部或者區(qū)域總部。三是引入大量小型企業(yè)，比如引入戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)時，上規(guī)模的企業(yè)數(shù)量有限，于是采取引入大量快速成長期中小企業(yè)的方式。

2、明確初期產(chǎn)業(yè)導入：戰(zhàn)略合作與集聚趨勢

初期產(chǎn)業(yè)導入是最為困難的事情，比較容易成功的有三種情況：第一，確定戰(zhàn)略合作企業(yè)，即會作為最先進入的行業(yè)龍頭企業(yè)，此類企業(yè)的引入基本上會要求較高的對價，如贈送的物業(yè)面積、長期的免租協(xié)議；第二，利用區(qū)域產(chǎn)業(yè)自發(fā)集聚的趨勢。區(qū)域已經(jīng)有大量企業(yè)，但是處于分散狀態(tài)，正在產(chǎn)生集聚需求，而這種集聚還沒有通過自然集聚形成，如廣州輕紡交易園的發(fā)展就是利用了此類趨勢；第三，專項優(yōu)惠政策，在項目策劃階段，針對項目的基本情況和目標招商企業(yè)的特點，會爭取針對投資主體與進駐企業(yè)的特殊優(yōu)惠政策，比如廣州電商產(chǎn)業(yè)園，通過給予入駐的電商總部企業(yè)大額補貼（根據(jù)稅收情況），很容易引入一些中大型電商進駐。

3、明確園區(qū)競爭優(yōu)勢：行業(yè)痛點與解決方案

區(qū)域產(chǎn)業(yè)的孵化或集聚，單憑龍頭企業(yè)帶動還是不足的，必須要有系統(tǒng)的預熱與推動策略，此類主要是針對行業(yè)企業(yè)的痛點設(shè)計。如醫(yī)療器械行業(yè)有五大痛點，針對五大痛點，設(shè)計解決思路，匹配服務(wù)。如醫(yī)療器械行業(yè)審批周期長、審批難，通過市政府和行業(yè)主管部委溝通，設(shè)置審批綠色通道，會迅速帶來企業(yè)的集中進駐。

項目建筑設(shè)計理念

策劃階段最好能納入初設(shè)的部分思路，介紹項目的特色，因為政府主要領(lǐng)導會關(guān)注城市的美觀、建筑的創(chuàng)新等因素，如天際線的設(shè)計，如果能有好的設(shè)計理念，絕對是巨大的加分項，如碧桂園的人車分流設(shè)計思路。同時，建筑設(shè)計也是最終載體落地的核心，究竟選擇何種載體模式，每種載體的設(shè)計要求是什么等。

1、建筑類型：適合行業(yè)與企業(yè) 階段的模式

不同的產(chǎn)業(yè)，需要的空間載體類型不同。比如醫(yī)療器械，有以寫字樓為主的辦公型載體（湖南海憑醫(yī)療產(chǎn)業(yè)園），有以商鋪為主的商務(wù)型載體（廣州國覽醫(yī)械城），有以辦公、輕型生產(chǎn)、展示商務(wù)合一的綜合獨棟模式（南昌進賢醫(yī)械產(chǎn)業(yè)園），而醫(yī)療器械獨特的銷售方式，決定了第三種模式更適合行業(yè)，也更容易成功。而針對游戲、云計算等科技型企業(yè)的行業(yè)，其載體以密集的寫字樓更合適。